Jak przygotować się do budowy domu z prefabrykatów betonowych?

Budowa domu od rozpoczęcia formalności po wprowadzenie się do gotowego budynku może trwać od kilku miesięcy nawet do kilku lat. Sposobem na przyspieszenie tego procesu jest skorzystanie z zalet budownictwa modułowego, które zdecydowanie skraca czas samej budowy w porównaniu do budownictwa tradycyjnego. O co należy zadbać zanim ruszą prace budowlane na działce, by całość przebiegła sprawnie? Oto kompletna lista.

Budowa domu – etapy

Postawienie domu przebiega w pięciu krokach: zakup działki budowlanej, wybór projektu domu, dopełnienie formalności związanych z budową domu, zaplanowanie prac z ekipą budowlaną i realizacja pod okiem kierownika budowy. Każdy z nich obejmuje jednak szereg czynności, o których należy pamiętać i odpowiednio wcześnie zainicjować. Przejdźmy wspólnie przez każdy z tych kroków oraz przez związane z nimi wymagania oraz obowiązki.

Wybór i zakup działki budowlanej

Przed przystąpieniem do przeglądania ofert sprzedaży, warto poświęcić chwilę, by odpowiedzieć sobie na istotne pytania, dotyczące przyszłej działki oraz domu, który na niej stanie. Pozwoli to odpowiednio przefiltrować ogłoszenia i w efekcie zaoszczędzi wiele czasu na poszukiwania idealnej działki. W tym celu zanotuj:

• jaka ma być lokalizacja działki,
• jak duży dom chcesz na niej postawić,
• jak duży powinien być ogród,
• jakimi środkami dysponujesz.

Kluczowym pytaniem jest wielkość domu i oczekiwany obszar pozostałej części działki. Eksperci radzą, by wybrać działkę, na której powierzchnia ogrodu będzie większa przynajmniej trzykrotnie od powierzchni zabudowy. Prawo budowlane określa przy tym, że na każde 500 m2 działki można zbudować maksymalnie 1 dom. Przy tej wielkości rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie może wynosić więcej niż 6 m, a wysięg wsporników powinien być ograniczony do 2 m.

Trzeba też pamiętać, że dom powinien zostać posadowiony w odpowiedniej odległości od granicy działki, czyli:

• 4 m od granicy działki dla części elewacji z oknami lub drzwiami
• oraz 3 m od granicy działki dla części elewacji bez okien lub drzwi.

Te wszystkie regulacje pomogą w doborze wielkości działki, ale też jej kształtu. Najbardziej optymalną pod budowę jest działka o kształcie prostokąta lub kwadratu, ponieważ w innym przypadku regulacje prawne mogą ograniczać możliwość budowy wymarzonego projektu domu.

Pamiętaj jednak, że wszelkie warunki związane z zabudową na danej działce zawiera Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, więc upewnij się, że znasz jego zapisy przed zakupem terenu. 

Co jeszcze warto wziąć pod uwagę?

• Ukształtowanie terenu i zadrzewienie. Wyrównanie powierzchni lub dostosowanie fundamentów pod pochyłość terenu mogą okazać się kosztowne. Podobnie wycięcie drzew, które mogą przeszkadzać w budowie. Pamiętaj, że jeśli obwód pnia drzewa na wysokości 5 cm od ziemi wynosi więcej niż 50 cm (w zależności od gatunku do 80 cm), konieczne będzie złożenie wniosku do Wydziału Ochrony Środowiska urzędu miasta lub gminy o jego wycięcie.
• Podmokłość terenu i rodzaj gruntu. Takie informacje znajdują się w badaniach geotechnicznych, które znajdują się w wydziale geodezji urzędu miasta lub gminy.
• Uzbrojenie działki. Działka wyposażona w media (prąd, gaz, kanalizacja, woda, linia telefoniczna) to lepszy wybór dla osób, które chcą zaoszczędzić na czasie, dlatego przed zakupem warto sprawdzić aktualny stan zagospodarowania terenu. Jeśli media nie są doprowadzone do działki, trzeba będzie zrobić to samodzielnie. Ponadto, na terenie działki mogą znajdować się sieci, które wykluczą część gruntu z możliwości zabudowy.
• Odpowiedni dojazd. Warunkiem wydania pozwolenia na budowę jest też dostęp do drogi publicznej. Musi więc posiadać utwardzony wjazd, a w przypadku gdy między działką a drogą publiczną znajduje się nieruchomość sąsiada, konieczna będzie jego zgoda na przejazd, wykupienie udziału w działce lub uzyskanie służebności drogi koniecznej.

Jakie dokumenty sprawdzić przed zakupem? Do najważniejszych należą:

• Podstawa nabycia, czyli akt notarialny lub umowa darowizny.
• Księga wieczysta działki budowlanej, którą znajdziesz w sądzie rejonowym (również online). Będziesz potrzebować numeru dokumentu od właściciela. Z tego dokumentu dowiesz się, kto jest właścicielem działki, jaka jest jej powierzchnia, przeznaczenie i zabudowa, czy jest obciążona hipoteką, kredytem lub ograniczonym prawem rzeczowym.
• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub warunki zabudowy. Dokument potwierdzi, czy działka jest budowlana, a także dostarczy ważnych informacji, związanych z budową domu, jak dopuszczalne rodzaje zabudowy, szczegółowe parametry budynku, tego, jakie inwestycje mogą powstać w pobliżu nieruchomości, obecność ewentualnych linii wysokiego napięcia, ewentualnych ograniczeniach dla terenu związanych np. z ochroną środowiska czy dziedzictwa kulturowego i zabytków.
• Wypis z rejestru gruntów i wypis z ewidencji gruntów i budynków. Z pierwszego dokumentu dowiesz się, jakie rodzaje gruntu znajdują się na działce, a z drugiego poznasz dokładne dane dotyczące działki.

Zakup działki powinien odbyć się za pośrednictwem notariusza. Wymaga opłacenia podatku od nieruchomości w wysokości 2% wartości nieruchomości, a także dokonania zgłoszenia nabycia działki budowlanej do urzędu skarbowego i urzędu gminy lub miasta. Tej formalności należy dokonać w ciągu 14 dni od zakupu za pomocą formularza IN-1.

Wybór projektu domu

Chociaż umieszczamy ten krok na drugim miejscu, warto rozważyć go jeszcze przed poszukiwaniami działki. Może się jednak zdarzyć, że działka w wymarzonej lokalizacji zmusi właścicieli do modyfikacji projektu ze względu na warunki jej zabudowy. Dlatego obie te kwestie muszą iść ze sobą w parze.

Dobra wiadomość jest taka, że budownictwo modułowe oferuje bardzo dużą elastyczność w tym zakresie, a modyfikacje projektu czy nawet wybór zupełnie innego, o podobnej powierzchni, nie spowoduje opóźnień. Poszczególne elementy prefabrykowane powstają bowiem w kontrolowanych warunkach w zakładzie produkcyjnym, a ich produkcja nie jest uzależniona od warunków pogodowych czy pory roku. Wystarczą informacje o potrzebnych wymiarach, by móc uruchomić proces produkcyjny.

Więcej o tym, jak powstaje dom z prefabrykatów betonowych dowiesz się z tego wpisu →

Oferujemy szeroki wybór gotowych projektów, które znajdziesz w zakładce Projekty. Zrealizujemy też Twój projekt – wystarczy, że nam go dostarczysz. Oferujemy również usługę dostarczenia tylko wybranych elementów betonowych potrzebnych do budowy domu. Skontaktuj się z nami po więcej informacji.

Formalności związane z budową domu

Masz działkę, masz projekt domu, zgodny z wymaganiami działki, czas na kolejny etap, czyli dopełnienie istotnych formalności. Pierwszą z nich będzie zatrudnienie geodety, który dokona pomiarów gruntów i sporządzi mapę geodezyjną. W jego zakresie jest także sporządzenie mapy sytuacyjno-wysokościowej, czyli szczegółowego dokumentu, wytyczającego obrys wybranego projektu domu – bez niego nie będzie możliwe otrzymanie pozwolenia na budowę. Geodeta nanosi także na dokumenty sieci uzbrojenia terenu, naziemne, podziemne oraz wszelkie przewody i urządzenia. Na tym praca geodety się nie kończy – na koniec budowy przeprowadzi on inwentaryzację powykonawczą, która zawierać będzie wszelkie informacje o powstałym budynku.

Kolejny krok formalny to uzyskanie pozwolenia na budowę. Odpowiedni wniosek należy złożyć w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta właściwym dla lokalizacji nieruchomości. Do wniosku należy załączyć:

• oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania działką na cele budowlane,
• projekt budowy domu w 4 egzemplarzach,
• potwierdzenie uprawnień projektantów,
• a jeśli nieruchomość nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzeni, również decyzję o warunkach zabudowy.

Urząd rozpatrzy wniosek w czasie od 1 do 3 miesięcy, a uzyskane pozwolenie będzie ważne przez 3 lata od momentu wystawienia i w tym czasie powinna zostać rozpoczęta budowa.

Czas ten można skrócić w przypadku domów o powierzchni zabudowy do 70 m2. Wszystko za sprawą programu Dom na Zgłoszenie, który wszedł w życie 3 stycznia 2022 r. Może z niego skorzystać każdy, kto posiada działkę budowlaną i chce zbudować na niej dom do wspomnianej wielkości 70 m2 na własne potrzeby mieszkaniowe lub rekreacyjne. W takim przypadku wystarczy zgłoszenie, zawierające informacje o lokalizacji budynku, jego przeznaczeniu, liczbie kondygnacji i powierzchni zabudowy. Urząd rozpatruje taki wniosek w krótszym terminie, który wynosi nawet 21 dni.

Dodatkowym ułatwieniem w przypadku domów o powierzchni do 70 m2 jest brak konieczności zatrudniania kierownika budowy, a także prowadzenia dziennika budowy.

Interesuje Cię budowa domu na zgłoszenie? Poznaj nasz komfortowy projekt Classic o powierzchni 54,6 m2 →

Przed przystąpieniem do prac budowlanych, budowę należy zgłosić w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego, dołączając szacowaną datę rozpoczęcia i zakończenia budowy, oświadczenie inwestora oraz zaświadczenie kierownika budowy o objęciu stanowiska i posiadanych uprawnieniach. Kierownik budowy ma przy tym obowiązek prowadzenia dziennika budowy, w którym będzie zapisywał etapy prac i wszelkie zdarzenia, które będą miały miejsce w trakcie budowy domu. Kopię tego dziennika należy złożyć w starostwie powiatowym wraz z innymi dokumentami po zakończeniu budowy.

Pełny pakiet, związany z zawiadomieniem o zakończeniu budowy i wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie nieruchomości, który powinien trafić do Państwowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, zawiera:

• kopie rysunków z projektu budowlanego,
• dziennik budowy,
• oświadczenie kierownika budowy, że wykonane prace są zgodne z planem,
• protokoły osób uprawnionych potwierdzających prawidłowe działanie wszelkich instalacji,
• oświadczenie geodety, że usytuowanie domu zgadza się z projektem zagospodarowania gruntu,
• potwierdzenie odbioru przyłączy od firm zarządzających sieciami przesyłowymi.

Budowa domu z prefabrykatów betonowych

Budowa domu z prefabrykatów nie różni się pod kątem formalności od budowy domu tradycyjnego. Etapy są podobne, ale budownictwo modułowe oferuje dodatkowe korzyści, związane z czasem realizacji. Produkcja gotowych prefabrykatów i ich montaż na miejscu znacząco ogranicza czas budowy, a prace mogą trwać niezależnie od warunków pogodowych.

Nasze Domy SPINE powstają już w ciągu 3 miesięcy, a ich montaż zaledwie kilka dni. Jedyne, o co musisz zadbać w czasie, gdy trwa produkcja domu, to przygotowanie fundamentów. W tym zakresie możesz liczyć na pełne wsparcie techniczne naszych doradców, którzy dostarczą niezbędnych informacji, by fundamenty były zgodne z projektem, mocne i odpowiednie dla Twojego domu.

Masz dodatkowe pytania o Domy SPINE? Czekamy na kontakt →